什么是楼花?
楼花(Pre-construction)是指购房者有买这个房子的权利,也叫预售商品房。说得通俗
一些就是房子还没有动工,开发商就拿出设计图给购房者认购。所以楼花也是一种房地产投资工具。在加拿大买楼花,主要包括Condo楼花和Freehold House楼花。
购买楼花:
订金:楼花订金加拿大本地居民购买楼花的首付是单位售价的25%,国际买家的首付是单位售价的35%。对于海外买家来说,通常要在交房前要付35% 的款项。但是,和购买现房不同,这个35%的钱不需要一次付清,大部分的楼花开发商会把首付大致被分为5次支付,即签约、1个月、3个月、9个月和入住。第一年需要交纳首付的20%,入住的时候再交5%。有些开发商在促销或者提供优惠的时候,会给出一个延期付款计划,允许购买者在2年之内交齐20%,再留5%在入住的时候交。分期付的订金10%,20%,或者30%的款项,都是可以在贷款时用作首付down payment的。

买楼花要注意什么?

不管是现房还是楼(房)花,都有着自己的价值所在,都有着价值大小的区分。判断一个楼(房)花是否值得买,与判断一个现房是否值得买,标准都是一样的,最重要的不外乎就是地段。

“地段,地段,地段”这样的择屋标准大众耳熟能详。但对于楼(房)花的地段问题,又有不一样的解读。事实上,购买楼花的人更多的为投资用途,他们更希望借助楼花的低价买入,往后进行出租或转售以获得投资回报。这样的话,就与自住的目的不一样,选择的范围就要锁定在高需求的热门地段。

这样的选择绝非偶然,而是这些地方才能吸“金”:大学金融区的楼花适宜交房后用于出租之用,地铁站口的自住和出租均适宜。主干道沿线的尤为适合自住之用

虽说地段好的楼花就等于坐享了升值收益的一半,但是购买楼花仍需注意一些细节。楼花尽管有图纸,有概念图,但毕竟也只是一种“纸上谈兵”,不能尽信。所以,在看图纸的时候要注意如下一些问题: 房屋朝向如何,房屋的各个房间大小和分布是否合理,楼层周边会否有高楼遮挡,等等。 华人对于朝向和格局都有着非常严谨的挑选,认为“西斜”不好,也认为房间一定要“方正”。 所以,在挑选楼(房)花时,就应该与专业经纪挑选好户型、朝向、楼层。如果是选购湖边公寓楼花的人,更要了解清楚户型的朝向和附近楼宇的兴建情况,避免一心冲着无敌大湖景而去,最后只换来湖景一角或是“望楼兴叹”的败兴结果。 楼花交房的费用有哪些?
1. 律师费 (Legal Fee)

因为楼花的交割有两个closing date,律师也会相应收两个律师费。Final Closing的律师费与二手房相同,Occupancy Closing律师费则因人而异。

2. 水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee)

每种的安装费分别在150到400不等,加起来大概1,000至2,000。大部分的建筑商会在Final Closing的时候收取这些安装费,买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。

3. 入住费(Occupancy Fee)

当一座建筑物的主体结构施工完成,而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时,就可以拿钥匙入住了。这就是Occupancy Closing。这个时候产权(Title)还暂时不属于你,相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的规模,所买单位的楼层,以及政府的办事效率。举例而言,30到40层的大楼,底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10到12个月,而顶楼的Penthouse交房和产权交割通常是在同一个时间段发生。

在产权交割前每月所需交纳的Occupancy Fee通常由3部分组成:一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发贷款利率来计算。如果是投资购买楼花,从Occupancy Closing开始,就得想办法将投资房租出去。

4. 楼花转让费(Assignment Fee)

在房屋产权交割以前转让房屋,这称为转让楼花合同Assignment。一般楼花购买合同会有相关的规定,转让必须经过开发商的书面同意,Condo楼花通常有一次免费转让机会。

5.开发费(Development Levy Charge)

这笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖房子的时候,这些费用是计算在房屋的成本里的。但是,由于楼花的开发周期往往有2到4年,在几年以后产权交割的时候,如果这两项政府收费增加了,所增加的部分通常是由买家承担。在原始合同中,通常会注明买家来支付可能出现的额外费用,也就是说风险全都归买家。有经验的投资者通常会在签合同的10天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少,用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候,**一定切记务必**联系开发商,看看是否可以Cap Levy.

6. 支票跳票费(Admin fee):

在签署买卖合同的时候,通常你会给开发商的律师几张Deposit的支票, 在Occupancy Closing之后,你会再开12个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果支票在兑现的时候发生了资金不足的情况,银行会收取手续费,少则也要数十元。

楼花的两次交房

多伦多楼花有两个交房日:

– Occupancy Closing 入住交房

– Final Closing 政府注册交房

在缴纳最后5%首付的时候,虽然单元已经满足入住条件,并且开发商会要求你必须入住,并把钥匙由律师交给你。这时候,房子的产权并不属于你,可以理解为从拿钥匙起一直到过户这一段时间内,你在租用开发商的房子。这时候,你每个月需要交纳开发商一笔费用,就叫入住费。具体由3部分构成,分别为购房余款的利息、每个月预估的地税和管理费。金额上大致相当于每个月的贷款还款,比市面上的租金略低。

从入住到过户一般为3-12个月不等

这个时间是怎么定的吗?一般来说,开发商是建好一层交一层,楼层越高,入住费所交的时间就会越短,顶楼的套房交房和产权交割甚至是在同一个时间段发生的。有些买家,之所以选择高层的单位,除了风格更好,噪音更小以外,减少缴纳入住费也是他们考虑的原因之一。

在拿钥匙入住到真正过户的这段时间内,绝大部分开发商是不允许买家出租单位的,理由也很充分:这时候房子还不属于你,而你是没有权利把别人的物业出租,自己获利的。现在很多开发商会同意你在过户前出租物业。

总结:楼花虽好,购买须谨慎

在准备下单之前,大家要对楼花本身、付款方式、楼花的优势劣势、开发商、购房合同、其他追加费用等问题都有一定的理解,才能让整个投资过程顺利、高效、成功。同时,您要有一个经验丰富认真负责的地产经纪来帮助你。

对于买卖楼花有任何疑问,可以联系Maggie询问。