购买多伦多商业地产

当普通人考虑投资加拿大的房地产市场时,他们脑海中想象的画面是房屋搬迁,与租客的日常互动的忙碌和房屋翻新的折腾, 其实那只是房地产市场的一个小小的面。 想要更多的探索加拿大房地产的世界,只有在商业地产市场上才能驰骋纵横。很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点, 在这里我想分享一下这方面的经验和心得:

加拿大商业地产类型

首先,在找到合适的投资机会之前,您需要了解加拿大商业地产的类型。 通常,加拿大的商业地产有以下不同类型:

  1. 商业零售(Commercial Retail) – 各类零售商业物业(包括大型购物商场和购物广场)
  2. 农场地产(Farm) – 鸡场,鱼池,养殖场,果园,农场,酒庄,园艺, 苗圃农场,马舍,黑土农场等养殖或种植类农场。
  3. 工业地产(Industrial)– 用于各类工业用途的物业(进出口仓库,汽车厂房或工商并用物业)转让及租赁。
  4. 多单元投资地产(Investment) – 以收租金为目的各类商业地产投资,如养老院,多层公寓楼(六个单元以上),学生公寓,新移民接待站,民宿短期居住公寓。
  5. 土地投资( Land) – 用于商业、工业或住宅开发使用的空白土地

Location, Location, Location!商业地产与民用住宅地产一样,地理位置永远是最重要的。从某种意义上讲,商业地产比民用住宅地产更讲究地段。一个新的商业地产投资首要考察的对象就是社区的成熟度和目标人群的购买力,地段是不是人流量非常大,周边有没有竞争对手,附近有没有能够带来大量流量的购物或休闲设施等等。大多数人买自住房都喜欢安静优雅的小区,但是商业地产最适合的地段则是越热闹越好,人流量越大,曝光率越高越适合商业地产。

商业地产和住宅类地产投资有什么不同?

A投资的资金量不同。住宅差不多在几十万加币到几百万加币,而商业地产为几十万到几千万加币甚至更多。

B贷款方式和难易程度不同。作为住宅贷款主要看个人的信用情况。商业的主要关注点在于您所购买的商业类型过去几年的财报情况、经营情况、个人经营商业的经验情况。贷款是一个非常个性化的审批过程。

C物业的估价方式不同。作为住宅,物业容易找到可以对比的其他的房子,作出估价。而商业物业很难找到相类似的物业类型来做对比。商业物业的估价方式是根据其经营的数据来判断的。

D法律监管对于民用和商业物业的偏向不一样。如果要是出租的话,作为个人住宅来说,法律是偏向于保护租客的。而对于商业物业来说,法律监管的方向利于保护房东。

E民用和商业地产的管理的复杂程度不一样。商业物业特别是写字楼或者是公寓物业类型,都是要管整栋楼的,管理复杂程度远远超过住宅物业的复杂度。

F商业地产和住宅地产交易的难易程度不同。商业住宅的个性化较多,相比于个人住宅难度要高的多。商业物业的成交周期都比较长,从几个月到几年都是比较正常的。而住宅最短几个礼拜就可以交接。

G商业住宅和民用住宅对于地产经纪的沟通能力的要求不同。对于商业地产来说,需要具备更多的专业知识和更多的沟通技巧,对于合同的审查,商业物业的每个合同都是个性化的,所以对于经纪的要求会更高。

H商业地产和普通住宅地产的位置选择不同。首先,不管是住宅还是商业物业,地理位置永远是最关键的要素。住宅物业除了保值增值的功能以外,兼具居住的功能,更加讲究私密性。从某种意义上讲,商业地产比民用住宅地产更讲究地段。一个新的商业地产投资首要考察的对象就是社区的成熟度和目标人群的购买力,地段是不是人流量非常大,周边有没有竞争对手,附近有没有能够带来大量流量的购物或休闲设施等等。商业地产要考虑人流量和曝光率。比如一个好的商铺物业一定要具备很强的曝光率,商铺作为提供服务的场所,一般位于商场的中心位置和主要客流的两边或者紧邻餐饮活动区或者楼梯口附近的拐角处。

与民用住宅相比,在多伦多商业地产的投资价值是什么?

首先,在商业地产与住宅房地产投资之间做出选择并不是一朝一夕的决定。 每种策略都有其自身的优势和挑战。 投资者选择的投资路径将取决于他们的目标,风险承受能力,流动资金和时间。 在做出最终选择之前,请仔细阅读以下信息:

  1. 技术上,住宅和商业物业之间的区别如下:住宅地产通常是一栋房屋或一个成套的公寓租赁住宅。相反,商业地产是具有至少五个或更多单位的物业;办公室,零售,工业,多层公寓家庭,酒店和特殊用途建筑物被视为商业房地产。
  1. 第二,商业和住宅物业之间的另一个明显区别是每栋建筑吸引的房客类型。住宅物业通常出租给家庭和个人,而商业物业则出租给企业。
  1. 最后,每种房地产类型都有不同的机会。商业房地产往往会奖励投资者更多的潜在投资。例如,商业房地产投资基金比住宅基金更多。另一方面住宅房地产投资往往会使投资者在房地产方面发挥更积极的作用。
投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点?
  1. 更高的回报:您可能听说过“风险越大,回报也就越大”的说法,但这句话对于商业地产及它的回报来讲是非常不正确的。与住宅物业的回报相比,商业物业的现金流和回报更具吸引力。根据加拿大全国房地产投资信托理事会的房地产指数,与标准普尔500指数相比,商业房地产投资的年平均回报率为12.7%,过去15年的年均回报率为8.8%。更多的空间等于更多的租户,这等于口袋里有更多的钱。对于希望分散投资组合的投资者而言,这是相当不错的投资。
  1. 合格的租户:对于希望出租其单户型房产(或小型多户型房产)的投资者来说,有时很难找到合格的租户,这些租户将使该房产不堪一击。另一方面,商业的租户往往是企业,或者公司机构等。这些商业租客都有很好的经营背景及财政实力支持它们,因此它们通常更会遵守租赁要求及其规则。尽管情况并非总是如此,但合格的租户将使商业物业拥有人的生活更加轻松。
  1. 三重净租赁(Triple Net Leases):商业地产中最常见的就是Triple Net Leases。虽然三重净租赁因情况而异,但它们对于商业房地产投资者而言非常有价值。有了三重净租赁,业主无需支付任何物业费用。承租人直接处理所有物业费用,包括房地产税,因此,房东所要支付的只是抵押贷款。大公司(例如星巴克,沃尔玛等)通常会签署此类租约,以保持其品牌形象。他们可以管理这些成本,而投资者几乎不需要支付维护成本。和这样的租客就是谈论双赢。当然,投资者可以采用各种净租赁。但是,三倍的净租期仅是商业物业的一项很好的收益。
  1. 更长的租赁条款:与住宅物业相比,商业租赁通常会更长(通常为3到10年)。对于投资者而言,这意味着更低的周转成本和空缺率。长期的租赁条款为那些担心每年销售房产的人提供了可靠的正现金流。商业投资者可能会在很长一段时间内最空置。但是,有了正确的申请流程和法律保护,投资者可以避免任何长期问题。
  1. 增值更容易:住宅和商业房地产的最大区别之一是如何确定房地产价值。住宅房地产在很大程度上受到可对比房地产的影响,而商业房地产则直接受到其产生的收入的影响。简而言之,商业物业所赚取的现金流越大,物业价值就越高。有了合适的租户,投资者可以看到价值的增长速度远快于住宅。

*精明的投资者都知道,在做出最终投资决定之前,评估所有利弊至关重要。但是,商业房地产投资的这些好处是不可否认的。

如何购买商业地产?
  1. 确定购买商业物业类型
  1. 确定预算

对于那些想直接进入商业房地产的人,首先要做的是确定您的预算。 在具有该领域经验的会计师的帮助下,最好是为首次商业房地产投资者提供服务。

加拿大房地产市场的受欢迎程度也使其极具竞争力。预算不明确的新手投资者很容易陷入困境,而为自己的第一套房产付出了太多。设置合理的预算,在寻找正确的机会时保持耐心。 这可能不会在一夜之间发生,但是如果您坚持自己的财务预算能力,则几乎不会出错。

在制定预算时,您需要考虑一些地理因素。我的建议,您要投资商业地产,首先请确保该房地产可以随时访问。它不一定要与您居住的城镇相同,但应该在一天之内即可到达。这使您更便于参观,从而使您专注于地产本身。

当您寻找易于访问的地方时,通过搜索城市市场几乎不会出错。超过一半的加拿大新移民定居在三个主要的大都市地区及附近:多伦多,温哥华和蒙特利尔。随着办公室和商店将不断涌现以满足不断增长的需求,这使得在这些领域的商业投资机会成为长期的赌注。

选择了可用于投资的市区后,您就可以开始研究平均建筑成本,市区重建的潜力以及其他一些决定预算的因素。

  1. 商业地产贷款

既然您知道要花多少钱,下一步就是购买可靠的商业房地产贷款。 一个经验丰富的商业经纪人可以大大减轻您因为需要获得贷款的压力。

商业贷款与民用住宅地产贷款也有很大的不同。民用住宅贷款主要考察贷款人的资质和收入状况。商业贷款则不同,对投资人的资质要求较低,主要考察物业未来的收益能力。所以在申请商业贷款时银行和金融机构将希望看到强大的财务报表和预测。

  1. 如果资金不足,可以考虑从房地产投资信托基金开始。

由于涉及商业房地产投资的复杂性,新手,尤其是预算有限的新手,可以通过房地产投资信托(REIT)开启商业生涯,从而找到合适合伙人。 将REIT视为只专注于房地产的对冲基金。 这些公司由顶尖的专业人士运营,他们利用购买股票的投资者(如您)的资金投资各种房地产企业。

尽管房地产投资信托基金比标准政府债券风险更高,但在投资领域被认为是相对安全的选择。 最重要的是,针对住宅和商业房地产市场不同领域的房地产投资信托基金种类繁多,这意味着您可以选择。 对于希望了解加拿大商业房地产市场特定领域来龙去脉的新秀,了解各种REIT如何跟踪和选择投资可以证明是无价的教育。

最后,做尽职调查

在加拿大购买商业地产时,最后的步骤之一就是做物业的尽职调查。 一旦您同意购买房产,就可以研究和调查任何和商业物业有关的所有权和关联的分区文件,并查看适用于该房产的任何财务报告,经营状况或租赁信息。

在大多数情况下,尽职调查是任何商业房地产交易后端的一部分,当然,这不是强制的。 在您寻求法律顾问协助进行商业地产交易之前,请确保他们愿意在时机成熟时进行尽职调查。

完成这些步骤后,您可以放心,您的商业房地产投资是您可以做出投资的最佳决定和选择